Egy 60 millió forintos vásárlási keretből 2026 elején Budapesten a téglalakások piacán 32 és 63 négyzetméter közötti használt lakás érhető el, jelentős eltéréssel az egyes városrészek között. A Duna House adatai szerint a budapesti átlagos négyzetméterár 2025-ben 1,29 millió forint volt, 2026 első két hónapjában pedig 1,37 millió forintra nőtt. A kerületek közötti különbségek ebben a szegmensben tovább nőttek.
A 2025-ös tranzakciók alapján
Budapesten átlagosan 75 millió forintot fordítottak használt téglalakás vásárlására, 59 négyzetméteres átlagos alapterület mellett.
2026 első két hónapjában az átlagos vásárlási összeg 76,2 millió forint volt, az átlagos alapterület pedig 57 négyzetméterre csökkent.
A 60 millió forintos keret viszont a tipikus első lakásvásárló mozgásterét írja le: az Otthon Start program 50 millió forintos kedvezményes hitele mellé 10 millió forintos önerőt feltételezve pontosan ennyi áll össze.
Az Otthon Start program megjelenése óta a kereslet átalakult. A kedvezményes hitel főleg az első lakást vásárlókat hozta helyzetbe, miközben a befektetői kereslet folyamatosan csökkent. A budapesti tranzakciók jelentős része 60 millió forint alatti értéken zárult: 2025-ben a vásárlások 44%-a, 2026 elején 41%-a tartozott ebbe a sávba.
mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A három fővárosi nagyzóna között jelentős különbségek látszanak az árakban és a drágulás mértékben is.
A külső pesti kerületekben 2026 elején átlagosan 1,28 millió forint volt a használt téglalakások négyzetméterára, ami éves szinten 10,5%-os emelkedést jelent.
A belvárosi kerületekben 1,46 millió forintos átlagár alakult ki, 4,4%-kal magasabb az egy évvel korábbinál.
A budai oldalon 1,62 millió forint körüli négyzetméteráron történtek a tranzakciók, ami 6,3%-os éves drágulás.
Külső Pest: nagyobb alapterület ugyanabból a keretből
A külső pesti kerületekben a 60 millió forintos keretből átlagosan 47 négyzetméteres lakás vásárolható.
A skála két szélén nagy a különbség: a legmegfizethetőbb XXIII. kerületben 956 ezer forintos átlagos négyzetméterár mellett akár 63 négyzetméteres téglalakás is elérhető, míg a IX. kerületben az 1,35 millió forintos átlagár már csak 44 négyzetméter megvásárlására elegendő.
A két véglet között a XXI., a IV., a XX., a X., a XVIII., a VIII. és a XIV. kerület helyezkedik el, ahol kerülettől függően 46–57 négyzetméter közötti alapterület érhető el a vizsgált büdzséből.
Belváros és Buda: kisebb lakás ugyanazon a költségszinten
A belvárosi kerületekben 60 millió forintból jellemzően 40 négyzetméter körüli lakás vásárolható.
A VII. kerület képviseli a megfizethetőbb belvárosi szegmenst 1,41 millió forintos átlagos négyzetméterárral, ahol a vizsgált keretből 43 négyzetméteres lakás elérhető. Az V. kerület a legdrágább a belvárosi zónán belül 1,64 millió forintos átlagárral, ami már csak 37 négyzetméter megvásárlására elegendő. A VI. kerület átmeneti helyzetet foglal el a két véglet között.
A budai oldalon a legszűkebb a 60 millió forintos keret mozgástere.
A legmegfizethetőbb III. kerületben 1,58 millió forintos átlagos négyzetméterár mellett 38 négyzetméteres otthon érhető el, míg a legdrágább II. kerületben 1,89 millió forintos átlagárral mindössze 32 négyzetméter vásárolható. A két szélső érték között helyezkedik el a XII. és a XI. kerület, ahol 36–40 négyzetméter körüli téglalakás vásárolható.
Szűkül a megvásárolható alapterület
A négyzetméterárak emelkedése miatt ugyanabból az összegből kisebb téglalakás vásárolható. A 2025-ös átlagár alapján 60 millió forintból közel 46 négyzetméteres ingatlan volt elérhető, 2026 elején ugyanez az összeg már körülbelül 44 négyzetméterre elegendő.
„Az Otthon Start program miatt a fokozott kereslet az átlagosnál gyorsabb áremelkedést hozott eddig. Ha ez a trend a következő hónapokban is folytatódik, akkor a 60 millió forintos keret reálértéke idén még tovább csökkenhet” – tette hozzá Szegő Péter.
