Idén nagyobb sebességre kapcsol a lakóingatlanpiac – vélik ingatlanpiaci szakértők. Hurrá optimizmusra azonban még nincs ok, de több biztató jel mutat abba az irányba, hogy az elmúlt 2 év összeomlása után elindul a lassú növekedés.
A hazai gazdaságban a 2023. évi visszaesést követően 2024. elején lassú fellendülés kezdődött, a növekedés az év második felében dinamizálódhat – vélik a Magyar Nemzeti Bank elemzői. A KSH áprilisban publikált adatai szerint 2024 februárjában az építőipari termelés volumene a nyers adatok szerint 3,2%-kal meghaladta az egy évvel korábbit. Az építményfőcsoportok közül az épületek építésének termelése 2,8, az egyéb építményeké 4,4%-kal bővült. 2024 első két hónapjában pedig az előző év azonos időszakához képest az építőipari termelés volumene 9,5%-kal emelkedett.
A lakóingatlan piac is kezd magára találni az elmúlt két év stagnálása után. Az ingatlanértékesítő, közvetítő irodák egyöntetű tapasztalata szerint 2024 elején fordulat következett be. A legjelentősebb ingatlanpiaci portál, az ingatlan.com elemzése szerint a kínálati oldalon elérhető több mint 220 ezer ingatlanhirdetésből közel 150 ezret tesznek ki az eladó lakóingatlanok. Május végén közel 40 százalékkal több ház és lakás volt eladósorban, mint két évvel ezelőtt, 2022 májusában, igaz éves szinten ez csak 2 százalékos a bővülés. A hirdetők számát nézve, országszerte közel 40 ezer ingatlantulajdonos által meghirdetett eladó lakás és ház szerepel a kínálatban, ami 2023 májusához képest is 20 százalékos bővülést mutat. A keresletet nézve viszont az látszik, hogy az év elején látott lendület visszafogottabbá vált. 2024 első két hónapjában 20-30 százalékkal nagyobb volt az érdeklődés az eladó lakóingatlanok iránt éves összevetésben, ám májusban már csak 7 százalékos volt a többlet. Összességében azért 2024 első öt hónapjában még így is 18 százalékkal nagyobb a kereslet, mint a múlt év azonos időszakában.
A piac bővülésére első sorban a makro- és kamatkörnyezet javuló kondíciói adnak alapot, azaz az irányadó kamatok és ezzel együtt a jelzáloghitelek kamatszintjének folyamatos csökkenése – nyilatkozta a tudas.hu-nak Farkas Dávid, a Biggeorge Property pénzügyi vezérigazgató-helyettese. A jelzáloghitelek 7% körüli THM mellett felvehetők, de vannak bankok, amelyek már 6% alatti THM-mel adnak hitelt új építésű ingatlanvásárlásra, szemben az egy évvel ezelőttivel, amikor bőven 10% feletti THM-mel lehetett hitelhez jutni. Ez a mostani már az a kamatszint, ami mellett újra elkezdenek visszatérni a vásárlók a piacra. Sőt, ez a kamatszint már nem csak a lakhatási célú ingatlanvásárlóknak kedvez, hanem a befektetőknek is, mivel egyrészről a csökkenő kamatkörnyezetben ismét megfelelő hozamok érhetőek el az ingatlanbefektetéseken a kvázi kockázatmentes állampapír befektetések által kínált hozamokhoz képest, másrészről az esetlegesen vásárlásra fordított hitel kamata a bevételi oldalon a kiadással elért hozamokkal jól ellensúlyozható.
Pörög az új és minőségi ingatlanok piaca
A növekvő forgalmat illetően érdemes árnyalni a képet a lakáscélú ingatlanpiac különböző szegmensei között.
Az biztos, hogy az egész piac megmozdult, de vannak olyan ingatlan típusok, amelyek jobban mennek és vannak, amelyek kevésbé. A vevők egyre inkább a minőséget keresik – legyen szó technológiáról, kényelemről, designról – és ezért hajlandóak is fizetni – nyilatkozta a tudas.hu-nak Szintai Krisztina az Avantgarde Realty partnere. A korszerűtlen, túlméretezett családi házakat nagyon nehéz eladni. Azok a jellemzően 150 nm körüli lakások is nehezebben értékesíthetőek, amelyek még éppen a modern és az elavult határán vannak, mert ahhoz túl drágán adják őket, hogy megérje őket felújítani, de ahhoz meg már nem elég korszerűek, hogy kielégítse a mai kor igényeit.
Ami biztos piac még a nehéz időkben, így most is, az a kisebb, jó minőségű lakások – tette hozzá.
Az idei első 5 hónap értékesítési statisztikái alapján a Biggeorge-nál is tapasztalható, hogy – a piaci trendekkel egyezően – a tavalyi nehéz évhez viszonyítva jelentősen megélénkült az újépítésű lakások iránti kereslet – mondta Farkas Dávid.
Ugyancsak befolyásolhatja a piacot a 2024. január 1-től a CSOK és a CSOK-hitel helyett bevezetésre került CSOK Plusz hitelprogram. Az MBH Bank jelentős keresletet vár a CSOK Plusz hitelprogram bevezetésétől. Úgy számolnak, hogy 2024-ben országos szinten a hitelfelvevő családok száma elérheti a 12 ezret – átlagosan 25 millió forintos hitelösszeggel számolva csak ebből a hiteltípusból 300 milliárd forint új hitelt folyósíthatnak a bankok.
Elindult az áremelkedés
A kereslet megindulását mutatja, hogy 2024 elejétől újra megkezdődött a drágulás. Ez nem csak a hirdetési árakra igaz, hanem a valós értékesítési árakra is. Ugyanakkor hiába jelennek meg növekvő számban az érdeklődők, az ingatlanok 5-15 százalékos túlárazottsága továbbra is problémát jelent a gyors értékesítésben. Az eladók sokszor álomvilágban élnek, túlzó elvárásaik vannak. Ez viszont elhúzódó értékesítési időt eredményez — mondta Szintai Krisztina.
A növekvő kereslet az árak emelkedésének irányába hathat, ez pedig nagymértékben befolyásolhatja, hogy milyen hozamot eredményezhet az ingatlanbefektetés. Ráadásul az állampapírbefektetés még mindig versenytársa az ingatlan befektetéseknek: a korábban nagy népszerűségnek örvendő Prémium Magyar Állampapírt 2024. február 6-ig még az első kamatperiódusra 9,9 százalékos évesített kamattal is meg lehetett vásárolni. Ráadásul még mindig sokan vannak azok, akik korábban vásároltak 18% körüli hozamot fizető papírokat, aztán, ha már nem lesz elég jó a kamat, akkor ők is kimerészkednek a piacra alternatív befektetési lehetőségek után nézni.
A szakértők egyetértenek abban is, hogy jelentős hatással lehet a keresletre a július 1-től induló, úgynevezett golden visa program, ami nem EU állampolgárok számára nyújt ideiglenes letelepedési státuszt bizonyos mértékű befektetésekért cserébe. Az ingatlan befektetéseket illetően jogosultság szerezhető, ha egy ingatlanalapba fektet 250 ezer eurot, vagy ingatlant vásárol 500 ezer euro értékben.
