A magyar luxusingatlanok piaca mindig is egy különleges, saját szabályai szerint működő szegmens volt, ám a gazdasági változások és a szabályozási bizonytalanságok most alapjaiban rendezik át ezt a világot. Török Dávid, az Otthoncentrum ingatlanszakértője elmondta, a vagyonadó belengetése és a forint erősödése nagyon erősen befolyásolja a legfelső szegmens piacát.
Vagyonadó
A piac jelenlegi legnagyobb mozgatórugója kétségkívül a vagyonadó körüli bizonytalanság – emelte ki Török Dávid. Mivel a pontos részletek még hiányoznak, de tudható, hogy biztos lesz, ezért sokan halogatják ingatlannal kapcsolatos a döntésüket.
Az eddig nyilvánosságra került tervek szerint egymilliárdos értékhatár felett kell majd vagyonadót fizetni.
Körülbelül harmincezer család vagyona haladhatja meg ezt az összeget. Még nem lehet tudni, hogy családonként vagy személyenként számolják ki az összeget.
A vagyonadó által érintett ingatlanok általában háromszáz-négyszáz négyzetméteres újépítésű vagy felújított házak. A négyzetméterárak gyakran három-négy millió forint körül mozognak.
A választások óta Török Dávidot is többen keresték meg, hogy eladnák ingatlanjukat. Ugyanakkor ragaszkodnak ahhoz, hogy nem akarják publikusan hirdetni luxuskategóriába eső házukat, ingatlanjukat. Inkább diszkrét módon puhatolóznának, akadna-e vevő, érdeklődő az adatbázisban. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy amennyiben van érdeklődő, feltünés nélkül adjanak túl az ingatlanon.
Bár a vagyonadó tervezett, egymilliárd forintos értékhatára a többség számára elérhetetlenül magasnak tűnik, a valóságban rengeteg ingatlantulajdonost érinthet – különösen akkor, ha a családon belüli ingatlanvagyont összevontan kezelik.
Egyre többen próbálnak túladni az építkezés közben félbehagyott luxusingatlanukon is, ám ezeket a legnehezebb értékesíteni – többnyire csak mélyen áron alul kelnek el. Az új vevő ugyanis általában mindent átalakítana, a következő kivitelezőnek pedig szinte az alapoktól kell átvizsgálnia az addigi munkát, hogy megbizonyosodjon a minőségről és a biztonságról.
A tervezett adóteher egy különösen sérülékeny csoportot is lépéskényszerbe hozhatnak: azokat az idős tulajdonosokat, akik hatalmas, 90-es évekbeli, uszodás villákban élnek, amelyeket még nagy családra építettek, de már csak egyedül, esetleg házustársukkal osztoznak rajta. Náluk sokszor egyszerűen nincs meg az az éves likvid tőke, amely az adó kifizetéséhez kellene, így kénytelenek lesznek eladni a házat és kisebbe költözni.
Az eladás nem lesz egyszerű, mert itt általában elhanyagolt ingatlanokról van szó, amelyek viszont nagyon jó lokációban épültek fel.
Mindezek egy irányba mutatnak, az árak vélhetően csökkenni fognak
emelte ki Török Dávid.
Túlárazás – Árcsökkentési kényszer
A vagyonadó egíthet abban, hogy reálisabb áron kerüljenek piacra az ingatlanok. Jelenleg ugyanis még mindig nagyon erős a túlárazás a piacon. Török Dávid minden áldott nap ezzel küzd. A tulajdonosok gyakran úgy gondolják, hogy az ingatlanuk sokkal többet ér, mint amennyit a szakértő mond. Az árból pedig nem engednek, mondván nem sürgős az eladás.
A mechanizmus pszichológiája egyszerű: ha egy tulajdonos látja, hogy a szomszéd villát másfél milliárdért hirdetik, a sajátjára is rátesz egy keveset, függetlenül a valós piaci értékétől. Török Dávid szerint a mindennapi munka legnagyobb kihívása éppen az, hogy szembesítsék a tulajdonosokat azzal: az ingatlanuk nem ér annyit, mint amennyit ők megálmodtak.
Értékesítői szemmel a vagyonadó akár pozitív lökést is adhat a piacnak, mivel rákényszerítheti a tulajdonosokat a realitásra.
A vagyonadó lehetséges bevezetése kétségkívül már most nagyon mozgatja a piacot
állítja Török Dávid.
Forinterősödés
A választások óta több külföldön élő magyar család is hazaköltözést vagy befektetési ingatlanvásárlást fontolgat, de itt viszont a forinterősödés nem tesz jót a piacnak – hangsúlyozza a szakértő.
A forinterősödés határozottan elgondolkodtatja a vagyonosabb ügyfeleket.
Az ideköltöző külföldieknek jelentősen drágultak a hazai ingatlanok. Ezért észrevehető, hogy az utóbbi időben visszavettek a vásárlásból és inkább bérelnek.
A forint erősödése miatt a magyar vásárlók számára viszont érzékelhetően olcsóbbá és vonzóbbá váltak a külföldi ingatlanok. Az árfolyamhatás az utóbbi időben ugrásszerűen megnövelte a magyarok külföldi ingatlanvásárlásait.
A Balaton alkonya – Dél-Európa felemelkedése
A magyar luxuspiac legnagyobb vesztese jelenleg a Balaton. A járványidőszak alatti mesterséges robbanás, amikor az árak gyakorlatilag megduplázódtak, mára teljesen lecsengett. A magyar tengerparton most hatalmas a túlkínálat, miközben a kereslet szinte a nullára esett vissza.
A tehetős vevők inkább külföldön vesznek nyaralót. Spanyolország, Portugália vagy Olaszország mediterrán partjai sokkal jobb ár-érték arányt, garantáltan meleg időjárást és – ami a legfontosabb – lényegesen nagyobb magánszférát biztosítanak a hazai elit számára, mint a zsúfolt Balaton-part – állítja Török Dávid.
Mi a helyzet az árakkal?
A luxusingatlan piac felső szegmensében az árak az elmúlt évben szinte nem változtak, sőt egyes esetekben enyhe csökkenés is megfigyelhető volt.
emeli ki a szakértő
A 200 millió forint feletti kategóriában a korábbi, évi 10%-os áremelkedési spirál 2023-ra megtört, az árak stabilizálódtak, a bérleti piac pedig kifejezett nyomás alá került.
A külföldiek kezében lévő ingatlanok is vesztettek értéküket euróban. Az ő szempontjukból ez most nem jó befektetés.
De a vagyonadó miatti eladási kényszer is afelé viszi az egész luxuspiacot, hogy moderált árakkal lehet számolni a jövőben.
Ettől függetlenül a szegmensben nem szívesen engednek az árból az eladók, akár évekig is piacon tartják az ingatlanjukat. A vagyonadó belengetése azonban ezen jelentősen változtathat, az adót ugyanis a várakozási idő alatt is fizetniük kell majd.
Kik és mit keresnek most?
A vevők jelenleg nagyon válogatósak, kivárnak ezen a piacon.
A vevők kosara azonban élesen kettéválik az ingatlan kora szerint:
A 200 és 600 millió forint közötti szegmensben a legaktívabbak a vásárlók. A vevők többsége vállalkozó, ügyvéd vagy orvos. Nem feltétlenül ultra gazdagok, hanem olyanok, akik eladtak valamit és abból vásárolnak. Számukra a privátszféra, a kiemelkedő energetikai hatékonyság, a parkolás és a prémium közösségi szolgáltatások, például medencét vagy szauna is fontos.
A hatalmas belmagasságú, polgári jellegű villákra is van kereslet, de inkább az 50 év feletti korosztály körében, akik az arisztokratikus hangulatot keresik. Ezen ingatlanok felújítása viszont ma már szinte annyiba kerül, mint egy új ház felépítése.
A 600 milliós ingatlanvásárlás viszont jelenleg ritka mint a fehér holló.
