Az Otthon Start program váratlanul gyors lezárása és a helyébe lépő Wekerle+ konstrukció alapjaiban rajzolja át a hazai lakáspiacot. Miközben a használt lakásoknál megemelkedett a kamat és látványosan megtorpant az áremelkedés, az új építésű ingatlanok kedvezőbb havi törlesztőrészletekkel és a határozatlan időre meghosszabbított 5 százalékos áfával kerülnek előnybe – ráadásul a szigorú bentlakási szabályok és a készülő bérlakásprogram a befektetőket is kiszoríthatja a piacról. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elemezte, kik nyernek és kik veszítenek az átálláson.
Drámai gyorsasággal alakult át a hazai támogatott lakáshitelek piaca az elmúlt hetekben. Miután október 19-én először felmerült a Wekerle+ program bevezetése, sokan még arra számítottak, hogy az új konstrukció csak 2027 januárjában rajtol el, addig pedig zavartalanul igényelhető marad az Otthon Start hitel. Október 27-én azonban bejelentették az Otthon Start program október 31-i lezárását, ami azonnali pánikot és utolsó pillanatos rohamot indított el az ingatlanpiacon – erről beszélt Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A szakértő szerint a hirtelen zárás miatt gyakorlatilag csak azok tudták még kihasználni az Otthon Startot, akiknek már folyamatban volt a lakáskeresésük, az alkudozás, vagy éppen a szerződéskötés előtti utolsó lépéseknél tartottak. Aki csak a bejelentés napján kapott észbe, annak esélye sem volt négy nap alatt ingatlant találni, letenni az önrészt és lezárni a hitelfolyamatot.
Az adatokból jól látszott a feszültség: már az október 19-i első hírek utáni hosszú hétvégét követően, október 26-án 10–20 százalékkal ugrott meg az érdeklődések száma az ingatlan.com felületén, a 27-i bejelentés pedig újabb hullámot indított el, amely csak a hét végére csengett le.
Ezt követően viszont látványos csend állt be a keresleti oldalon, mivel az Otthon Startból kifutók vagy már megkötötték a szerződésüket, vagy kivárnak, míg a Wekerle+ programra pályázók még csak tájékozódnak és várják a megfelelő kínálatot.
Balogh László úgy véli, a gyors zárásra azért volt szükség, mert egy hosszabb átmeneti időszak alatt még 10–20 ezer adásvétel is lezajlott volna a régi feltételekkel, ami olyan költségvetési terhet jelentett volna az államnak, hogy az elvitte volna a kamatemelésből származó megtakarítást.
A két program közötti váltás alapjaiban rajzolja át, kik juthatnak kedvezményes hitelhez.
Az új rendszerből kiestek a 45. életévüket már betöltött vásárlók, valamint azok is, akik legalább 50 százalékos ingatlantulajdonnal rendelkeznek. Míg az Otthon Start tágabban értelmezte az első lakásvásárlói kört – így például egy ingatlant fele-fele arányban birtokló házaspár, vagy válás után újrakezdő felek is élhettek vele –, a Wekerle+ szigorúbb, és legfeljebb 49,99 százalékos tulajdoni hányadot enged meg.
Ugyanakkor könnyítést jelent, hogy a korábbi 15 millió forintos értékhatár helyett már 30 millió forint alatt nem vizsgálják a meglévő tulajdonrészt, így egy kis értékű örökölt ingatlanhányad miatt senki nem esik el a támogatástól.
Többen kifejezetten jól is járnak az új szabályokkal, mivel a Wekerle+ már nem vizsgálja a kétéves társadalombiztosítási jogviszony meglétét. Ez komoly akadályt hárít el az Európai Unión kívüli, harmadik országokból hazatelepülők elől, akiknek külföldi TB-jogviszonyát a hazai bankok és jogszabályok nehezen tudták kezelni.
Emellett megnyílik a lehetőség azok előtt a középiskolából egyetemre vagy főiskolára lépő, 18 év feletti fiatalok előtt is, akik szülői segítséggel vagy megtakarítással rendelkeznek ugyan önrésszel, de korábban elbuktak azon, hogy a középiskolai jogviszonyuk július végi megszűnése és a szeptemberi egyetemi beiratkozás között több mint harminc napos szünet keletkezett.
Használt lakások
A pénzügyi feltételek átalakulása egy teljesen új piaci helyzetet teremt: a használt lakásokra felvehető támogatott hitel kamata 3 százalékról 5 százalékra emelkedett, miközben az új építésű ingatlanoknál megmaradt a 3 százalékos kamatszint.
Az ingatlan.com számításai szerint emiatt egy budapesti, 38 négyzetméteres garzonlakás esetében a havi törlesztőrészlet 29 ezer forinttal alacsonyabb lehet, ha a vevő új építésű lakást választ használt helyett.
Bár egy ilyen új garzon ára átlagosan 55 millió forint körül alakul a használtak 50 milliós árához képest – ami félmillió forinttal magasabb önrészt igényel –, a havi kiadások szintjén már az új lakás a kedvezőbb.
A bankok rendkívüli gyorsasággal reagáltak az átállásra: volt olyan pénzintézet, amelyik a késő esti közlöny megjelenése után már másnap fogadta a Wekerle+ igényléseket, mások pedig előregisztrációval vagy a zárás előtti utolsó két hétre 2,5 százalékra csökkentett Otthon Start kamattal próbáltak ügyfeleket szerezni.
A szakértő szerint a lakáspiac várhatóan kétsebességes lesz.
Vidéken az új építésű lakások és házak mintegy 90 százaléka belefér a program által előírt másfél millió forintos négyzetméterár-korlátba, Budapesten azonban az új lakások medián négyzetméterára már 1,7 millió forint felett jár, így a fővárosban szűkebb a kínálat ebben a sávban.
Bár a másfél millió forintos korlátot 2028-ban a KSH új lakáspiaci árindexével fogják indexálni, ez a statisztikai feldolgozás sajátosságai miatt a 2024–2025-ben kötött előszerződések alacsonyabb árait tükrözi majd, így várhatóan nem hoz drasztikus küszöbemelést.
Ezzel szemben komoly lendületet adhat a kínálatnak, hogy a kormányzat határozatlan időre meghosszabbította az új építésű lakások 5 százalékos áfakulcsát.
Ez kiszámíthatóvá teszi a több ütemben zajló nagyberuházásokat, és arra ösztönözheti a fejlesztőket, hogy ne kevés lakást építsenek magas haszonkulccsal, hanem nagyobb volumenben, a másfél millió forintos négyzetméterár alá beférve fejlesszenek, mivel az ilyen ingatlanokra garantált lesz a kereslet.
Emellett az év végéig felfüggesztett, kiemelt kormányzati támogatású projektek felülvizsgálatának lezárása, valamint a bérlakásépítési program is új lakásokat hozhat a piacra. Utóbbi keretében várhatóan piaci fejlesztők építenek majd több ezer bérlakást olyan területeken, mint a ferencvárosi Diákváros, Rákosrendező vagy Debrecen, amelyek 3–4 éven belül készülhetnek el.
A használt lakások eladóinak ugyanakkor nehezebb időszak következik, amit az árak látványos fékeződése is igazol.
Míg 2025 novemberében, két hónappal az Otthon Start indulása után még 24 százalékos volt az éves lakásdrágulás üteme Budapesten, addig 2026 szeptemberére ez a hetedére, 3,3 százalékra esett vissza (országosan pedig 8,6 százalékra mérséklődött), az októberi adatok pedig már mindössze 1,8 százalékos éves növekedést mutatnak a fővárosban.
A piac gyakorlatilag stagnálásba fordult, ami megerősíti a vevők alkupozícióját: az eladók már nem válogathatnak a egymás kezéből a kilincset kitépő érdeklődők között, így aki valóban el akarja adni az ingatlanát, annak engednie kell az árból.
A befektetői kedv szintén jelentősen visszaszorul.
A Wekerle+ program kifejezetten tiltja a lakások bérbeadását, és ötéves bentlakási kötelezettséget ír elő, amely alól csak kivételes élethelyzetekben – például más városban vagy külföldön folytatott tanulmányok, illetve két évig más településen történő munkavállalás esetén – ad mentességet.
Emellett a piaci környezet sem kedvez a befektetőknek: a mindössze 2–3 százalékos éves áremelkedés mellett a 4 százalékos vagyonszerzési illeték miatt a vásárlók eleve mínuszból indulnak, a bérleti díjak emelkedése lelassult, ráadásul a jövőben ezerszámra épülő állami bérlakások is új konkurenciát jelentenek majd a bérbeadói piacon – tette hozzá végül Balogh László.
