Bár az elmúlt egy évben egyes szegmensekben közel 25 százalékkal drágultak az ingatlanok, a lendület mára teljesen megtorpant. Az Otthonstart program okozta vásárlási láz kifulladásával a piaci erőviszonyok gyökeresen megváltoztak: megszűnt az eladói dominancia, a vevők pedig egyre komolyabb árengedményeket kényszerítenek ki. Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa szerint a kedvezményes hitelek átalakulásával és az új támogatási rendszer, a Wekerle program érkezésével elérkezett a megfontolt, tudatos vásárlók ideje.
A magyar ingatlanpiacon az elmúlt másfél évben tapasztalt folyamatok komoly fordulatot hoztak, amelynek gyökerei még a 2025-ben elindított Otthon Start programig nyúlnak vissza. Amikor a 3 százalékos kamatozású hitel lehetősége bekerült a köztudatba, a vásárlói kedv elképesztő mértékben meglódult.
Balla Ákos rámutatott, hogy a vevők fejében eredetileg nem is feltétlenül maga az ingatlanvásárlás, hanem a rendkívül kedvező, 3 százalékos hitelkeret kihasználása vált elsődlegessé. Ez a lendület egészen 2026 márciusáig tartott, amikorra a kereslet teljesen kifulladt.
Mivel az utóbbi időszakban nem jelent meg olyan új piaci ösztönző vagy támogatási forma, amely fenntartotta volna a felfokozott érdeklődést, a vevői jelenlét mint egy lufi, úgy eresztett le.
Eltűntek a vevők
Az eladók most azzal a valósággal szembesülnek, hogy a korábban megszokott, magas árakon már nem érkeznek érdeklődők. Emiatt az értékesítők előbb-utóbb árcsökkentésre kényszerülnek, ami egyértelműen jelzi, hogy a piacon átvették az irányítást a vevők.
A piac megtorpanását megelőzően ugyanakkor drasztikus áremelkedés zajlott le.
Alig egy év leforgása alatt az átlagos drágulás elérte bizonyos szegmensekben a 25 százalékot is.
Ez a drágulás természetesen nem egyenletesen érintett minden ingatlant. A rosszabb adottságú lakásoknál 10-15 százalékos emelkedés volt megfigyelhető, míg a legkeresettebb, legjobb adottságú ingatlanok ára jóval nagyobb mértékben nőtt.
A szakértő kiemelte, hogy a legjobb adottságúnak a Budapesten található, kisebb értékű, másfél szobás, jó állapotú, kötöttpályás közlekedéssel – metróval, sűrűn járó villamossal vagy busszal – megközelíthető lakások számítanak.
A drágulási hullám miatt sokan dühösek, mert úgy érzik, lemaradtak a kedvező vásárlási lehetőségekről.
Visszaesés jöhet a keresletben
Ugyanakkor a jelenlegi szűkített támogatási környezetben a magas árakat egyre kevesebben tudják megfizetni, ami nemcsak a kereslet, hanem az árak kismértékű korrekcióját, visszaesését is elővetíti a következő időszakban.
A piaci folyamatokat alapvetően formálhatja át az alakuló új kormányzati támogatási rendszer, a Wekerle program és a hozzá kapcsolódó Wekerle Plusz hitelkonstrukció.
Ez a program célzottan az új lakások építését és a lakásfejlesztést, valamint az építőipart támogatja, nem pedig önmagában a használt ingatlani piacot. A kormányzati cél a lakhatási kérdések megoldása mellett a gazdaság és az építőipar pörgetése, ami munkahelyeket teremt és jelentős adóbevételeket generál.
A Wekerle programban kiemelt szerepet kap az energiahatékonyság, az utólagos szigetelések és a felújítások támogatása, amellyel a lakosság rezsiterheit kívánják csökkenteni.
Az új lakások vásárlásához a fiataloknak – a 18 és 45 év közötti korosztálynak – továbbra is elérhető lesz a 3 százalékos hitel, ám a korábbi Otthon Start programhoz képest lényegesen szigorúbb feltételekkel. A cél a spekulációs célú vásárlások kiszűrése és a valódi első lakáshoz jutók megsegítése.
Ezzel szemben a használt lakást vásárlók számára a kamattámogatott hitel mértéke 3-ról 5 százalékra emelkedik. Bár az 5 százalékos kamat még mindig kedvezőbb a piaci hitelekénél, a változás érezhető többletterhet jelent.
A számítások szerint a 3 és az 5 százalékos kamat közötti különbség a havi törlesztőrészletben akár 50 ezer forintos eltérést is jelenthet, ami a teljes futamidő alatt akár 17 millió forintos többletköltséget eredményezhet.
Emiatt a különbség miatt az október végi kivezetésig még volt egy kisebb roham a használt lakások piacán az Otthon Start program feltételeit kihasználni kívánó vevők részéről.
Balla Ákos szerint azonban az sem jár rosszul, aki nem kapkod, hanem vár egy évet. Ha valaki az elkövetkező időszakban a vevői pozícióját kihasználva ügyesen alkudozik, és akár 10 százalékkal olcsóbban tud megvásárolni egy ingatlant, azzal ötévi kamatfelárat spórolhat meg a folyamat elején. A várakozási stratégiát támogatja az az új elem is, amely ötves bentlakási kötelezettséget ír elő a támogatott hitelek esetében.
Nem szabad kapkodni ingatlan vásárlásakor
A szakértő rámutatott arra is, hogy az elmúlt években a felfokozott hangulat miatt elképesztően sok rossz döntést hoztak a vásárlók. Míg egy párezer forintos műszaki cikk megvásárlásakor napokig hasonlítják össze az árakat és a tulajdonságokat az emberek, addig
a több tízmilliós ingatlanoknál a lemaradástól való félelem miatt sokszor megalapozatlanul, elhamarkodottan döntöttek. Különösen igaz ez a használt lakásokra, ahol a vevők gyakran elmulasztják megvizsgálni a társasház anyagi és műszaki állapotát.
Használt ingatlan vásárlása esetén elengedhetetlen lenne áttekinteni a társasház helyzetét, hiszen egy eladósodott, felújítást elhalasztó lakóközösség komoly pénzügyi csapdát jelenthet. Mivel a közös képviselő a vadidegen érdeklődőknek nem köteles adatot szolgáltatni, az információkat az eladón keresztül kell beszerezni.
Érdemes elkérni a legutóbbi társasházi közgyűlés jegyzőkönyvét, amiből azonnal kiderül, hogy van-e megtakarítása a háznak, mekkora a kintlévőség, vagy hogy a lakók egyáltalán törődnek-e az épület sorsával.
Mennyi idő, amíg eladunk egy ingatlant?
A piaci értékesítési időket tekintve a két-három hónap reálisnak számít. Ha egy ingatlant megfelelően beáraztak és a digitális felületeken professzionálisan meghirdettek, ennyi idő alatt megtalálható a vevő.
Amennyiben egy lakást már három hónapja vagy akár egy éve nem tudnak eladni, annak döntően a túlárazás az oka, kivéve ha az ingatlannak extrém rossz adottságai – például elviselhetetlen zaj vagy elzárt kilátás – vannak. Ha két hónapig nincs érdemi érdeklődés egy jól meghirdetett lakás iránt, mindenképpen árat kell csökkenteni.
A sikeres eladáshoz az ingatlant fel kell készíteni az értékesítésre. Balla Ákos kiemelte, hogy nem a drága felújítások és a luxusbútorok cseréje a kifizetődő, hanem a rendrakás, a lomtalanítás és a terek megnyitása.
A vevők a világos, rendezett terekre vevők, míg a megtévesztő, mesterséges intelligenciával feljavított fotók csalódást és ellenérzést váltanak ki belőlük.
Az eladási folyamat során arra is fel kell készülni, hogy a vevők több mint 60 százaléka hitelből vásárol, ami az adásvételi megállapodástól számítva további egy-két hónapos lebonyolítási időt igényel.
Mennyit alkudhatunk?
A jelenlegi vevői piacon az alku mértéke is átalakult.
Egy reálisan és jól beárazott ingatlannál átlagosan 5-8 százalékos engedményre lehet számítani a tárgyalások során. Ugyanakkor azokban az esetekben, ahol az eladó teljesen elrugaszkodott a valóságtól és jelentősen felülárazta az ingatlant, a piaci árhoz képest akár 20-30 százalékos ármérséklésre is szükség lehet ahhoz, hogy az adásvétel végül megköttessen.
