A gazdasági folyamatokat tekintve az elkövetkezendő hónapokban nem látom reálisnak, hogy a bankok piaci alapon több százalékkal mérsékelni tudják a lakáscélú jelzáloghiteleik kamatait. A nemzetgazdasági miniszter által kért 5 százalék alatti THM-szinthez 4 % alatti referenciakamatokra, további, jelentős alapkamat-csökkentésekre lenne szükséges – nyilatkozta a tudás.hu-nak Tóth Levente, a Bank360.hu vezető szakértője.
A hazai bankok jelzáloghitel kínálata a teljes hiteldíj mutatót (THM) tekintve 7 % körüli, a legolcsóbb lakáshitel a piacon 6,5 százalékos. Hogyan értékelhető ez a jelenlegi kamatszint?
Egy hosszú távú, tehát 10-20 éves jelzáloghitel kamata reális szinten, a hazai gazdasági környezetben értelmezve 4-5 %-os. Ilyen kamatnál egy ilyen hosszú távú hitel törlesztőrészlete biztonsággal fizethető. Ha visszanézünk 3 évvel ezelőttre, az infláció felfutása előtti időszakra, akkor ezek a kamatok ezen a szinten voltak. Az elmúlt két évben tapasztalt, akár 10 százalék feletti átlagos THM irreális volt. Olyan értelemben irreális, hogy egy ilyen kamaton valójában szinte finanszírozhatatlan egy lakáshitel az adósok számára, de legalábbis extrém drágának tekinthető.
Normális időszakban ennyiért személyi kölcsönt adnak a bankok. Mivel a magyar ingatlanpiac alapvetően hitelorientált, erre a kamatszintre a kereslet azonnal reagált, ezért zuhant be egyszerre a hitelezés és az ingatlanpiac.
A jelenlegi 7 % körüli THM közép drága lakáshitelnek számít.
Ha a lakáspiaci konjunktúra időszakát nézzük, akkor akár 10-12 ezer jelzáloghitel-szerződést is kötöttek havonta, míg jelenleg a havi 7000 darabot súroljuk csak, ami az akkori gyengébb időszakok száma. A még mindig magasnak mondható kamatszint mellett ez tulajdonképpen jónak is mondható. Az egyik ok, ami miatt elindult a hitelezés, hogy a korábbi nagyon magas kamatok miatt elhalasztott vásárlások most elkezdenek megvalósulni, mert ezen a kamatszinten sok lakásvásárló már vállalja a kölcsönt. A másik ok, ami lökést adott, a támogatott hitelek újbóli tömeges megjelenése a piacon. Sokan azért is fékeztek a múlt év utolsó hónapjaiban, mert várták, hogy megjelenjen az új támogatott hitel, a CSOK Plusz. Jelenleg az új lakáshitel-szerződések negyede támogatott konstrukció.
Felvetődik a kérdés, hogyha a szerződésszám még jóval korábbi csúcsok alatt van, akkor mi okozza azt, hogy az összes új hitel nagysága havi 130 milliárd forint körüli, ami viszont hasonló a csúcshitelezéskor látotthoz. Ennek az a magyarázata, hogy az egy hitelszerződésre jutó összeg növekedett meg nagyon jelentősen: három évvel ezelőtt ez 13 millió forint körül volt, jelenleg pedig már 19 millió forint. Ennek hátterében az ingatlanok drágulása áll, ami a nagy infláció és bizonytalanság hatására csak fékeződött egy időre. A hitelösszegek növekedésében benne van az is, a kedvezőbb CSOK Plusz most felhúzta az átlagot. Most már akár 50 milliós hitelt is fel lehet venni, miközben a korábbi hitel maximuma 15 millió volt.
Várható-e nagyobb mértékű felfutás a hitelezésben a jelenlegi kamatszint mellett?
Ha egy beruházó az újonnan elérhető támogatott hitelekre alapozva indít egy új építkezést, az legkorábban 2 év múlva fog megjelenni a kínálatban, de ha nem tud tervezni előre, mert állandóan változó keresleti környezet van, akkor nagyon óvatosan fog új fejlesztésbe. Valójában most nagyon nehéz megjósolni, hogy milyenek lesznek 2-3 év múlva a támogatási és szabályozási feltételek és a piaci kamatok. A folyamatot az aktuális kormányzati intézkedések is rángatják, amiből fakadóan a hitelkeresletben, a támogatásokban is nagy hektikusság.
Példaként ott volt a nagy felfutás 2022 elején, tehát éppen akkor, amikor az infláció vágtázni kezdett. Ekkor hónapok alatt elfogyott az a 300 milliárd forint, amit az MNB adott az aktuális piaci kamatok mellett már nagyon olcsó zöld lakáshitelekre.
Ott éppen tömeges előrehozott lakásvásárlást láthattunk, azaz még az sem akarta kihagyni ezt a hitelt, aki egyébként nem is vett vagy épített volna, vagy csak később tervezte. Azok a vásárlások kiszippantották az új lakásokat a piacról, és ez a használtak árát is feljebb nyomta.
Nemrégiben Nagy Márton, nemzetgazdasági miniszter azt kérte a bankoktól, hogy a lakhatási válság csökkentése érdekében önkéntesen csökkentsék 5% alá a jelzáloghitelek THM-jeit. Lehet-e ennek reális esélye?
Hiába volt folyamatos jegybanki alapkamat-csökkentés az elmúlt időszakban, a lakáshitelkamatok alig változtak az idén. Azok a referenciakamatok ugyanis, amelyek alapján a bankok a lakáshiteleiket árazzák, érdemben nem csökkentek, jelenleg is 6 százalék körül vannak. A referenciakamat nem egy légből kapott szám, hanem nagyon leegyszerűsítve a pénz ára, az a kamat, amennyiért a bank forrást tud szerezni a hitelhez, illetve amennyit kapni tud a szabad forrásaiért. Egy jelzáloghitel árának meghatározásában ehhez az értékhez egy bank még hozzászámolja a kamatfelárat, vagyis leegyszerűsítve a hasznát. Ezek alapján nehéz elképzelni, hogy egy bank most önkéntesen lemegy 5% THM alá, hiszen ebben az esetben nem éri meg neki hitelezni. Természetesen egy banknak is van mozgástere, nem véletlen a lakáshitelkamatokban tapasztalható akár 1,5-2 százalékos különbség, de más dolog lemondani a hitelen szerzett nyereség egy részéről, és megint más eleve veszteségesen hitelezni hosszú futamidőre.
Milyen feltételek szükségesek ahhoz, hogy a vágyott 5%-os lakáshitel THM-szint újra elérhető legyen?
A gazdasági folyamatokat tekintve az elkövetkezendő hónapokban nem látom reálisnak azt, hogy a bankon maguktól, piaci alapokon ekkora mértékben mérsékeljék a kamataikat. Ahhoz, hogy nem valamiféle kikényszerítő intézkedés hatására ezt meg tudják tenni, sokkal kedvezőbb kamatkörnyezet kell, sokkal kisebb alapkamattal és referenciahozamokkal. Miközben egyértelműen 4% alatti az inflációs várakozás 2024-re, a jelenlegi jegybanki alapkamat még 6,5 százalékos, a 10-20 éves BIRS referenciakamat is 6 százalék körüli. Ahhoz, hogy a lakáshitelek THM-je 5 százalék alá menjen piaci alapon, ezeknek még nagyon jelentősen kellene csökkenniük.
Van még egy fontos szempont, amit érdemes megemlíteni. Ez az önkéntes kamatplafon, amihez az összes magyarországi bank csatlakozott.
A 2023. október 9-től érvényes 8,5%-os THM-plafon 2024. január 1-től 7,3%-ra mérséklődött és maradt is június végéig a lakáscélú hitelekre.
Valójában ezzel egy előrehozott kamatcsökkentésre vették rá a bankokat. Ez nagyon nem fájt senkinek, hiszen a bankok is tudták, hogy a kamatcsökkentési trend hónapokon belül utol fogja érni a vállalt szintet. Ennek a kormányzati beavatkozásnak az lett az eredménye, hogy a nagybankok egymáshoz közeli árakon hiteleztek, jellemzően 6,9-7,3 közötti THM-ekkel. Ennél korábban jóval nagyobb különbségek voltak az ajánlatokban. Kisebb lett az a különbség is, amit a nagyon jó és a kockázatosabbnak ítélt adósok ajánlatai között lehetett tapasztalni. Az önkéntes kamatplafon június végi megszűnése óta a kamatok ismét jobban szétnyíltak bankok között, és a jövedelemek alapján kínált kamatokban is jelentősebbek lettek a különbségek.
Elképzelhető, hogy a kormány valamiféle kényszert alkalmaz a bankokkal szemben, hogy a jelenleginél alacsonyabb kamatszintet kényszerítsen ki?
A banküzem sajátosságaiból fakadó hitelárazási korlátokkal a döntéshozók is tisztában vannak. Ugyanakkor az elmúlt években a bankok és a kormányzat között egy olyan sajátos viszonyrendszer alakult, ami okot adhat a manőverezésre. Az államilag támogatott hiteleken, a babavárón, CSOK-on, CSOK Pluszon, falusi CSOK-on a bankok sokat keresnek, ráadásul minimális, esetenként szinte nulla kockázattal hitelezhettek százmilliárdokat, az állam fizeti a kamatkülönbözetet, és bizonyos hitelek visszafizetésére még garanciát is vállal. Ezt a hatalmas üzletet lényegében az államtól kapják.
Most mondhatja a kormány, hogy az elmúlt jó sok évben én pörgettem a hitelezéseteket, kerestetek ezen már annyit, hogy most visszaadjatok belőle. Ugyanakkor veszélyes vizekre tévednénk, hogy ha a kamatokat a bankok és az állam közötti szívességi viszonyrendszer befolyásolná.
A banküzemnek konzervatívan kell működnie, egy bank a hitelajánlataiban és hitelbírálataiban nem szakadhat el a valós piaci viszonyoktól, kockázatoktól. Nem mondhatja azt, hogy annyit nyerek a babaváró hiteleken, hogy most cserébe veszteséggel és nagy kockázattal is adhatok lakáshiteleket. Ez átláthatatlan viszonyokat teremtene és a bankrendszer stabilitása ellen hatna.
Érdemes-e várna azoknak, akik lakásvásárláson gondolkodik?
Rövid idő alatt, hónapokon belül nehezen tudom elképzelni az átlagügyfelek számára is elérhető 5%-os THM-et a lakáshitelek széles körére, de csökkenésre azért lehet számítani, és ennek mértékétől függően akár arra is, hogy bizonyos feltételekkel akár elérhetővé válnak 5 százalékos THM-ű lakáshitelek.
Nem hiszem, hogy a bankok egyszerűen nemet mondanak Nagy Mártonnak, és kijelentik, hogy marad a 7 százalék körüli THM. Könnyen lehet, hogy már magát a kérést is háttértárgyalások előzték meg, aminek a vége olyan kompromisszum lesz, ami a bankoknak is belefér, viszont a minisztérium is győzelemként tudja felmutatni. Tehát, ha valaki tud várni, és ez neki nem kockázat valamilyen szempontból, akkor érdemes néhány hónapot kivárni a hitelfelvétellel. De még ha lejjebb is mennek majd a kamatok, azt nehezen tudom elképzelni, hogy használt lakásra átlagjövedelmű ügyfélnek 5 százalékos THM-mel hitelezzenek a bankok néhány hónap múlva.
Az esetleg megvalósulhat, hogy bizonyos ügyfélkörben, meghatározott ingatlantípusoknál, konkrétan az új építésű lakásokra szűkebb körben már elérhetővé válnak 5 százalék körüli hitelek is.
Ha viszont az állam újra mesterségesen pörgeti fel a piacot, annak megint az lesz az eredménye, hogy mindenféle támogatás, intézkedés, kamatkedvezmény be fog épülni az árakba. Ha teremtünk egy mesterséges keresletet, az megjelenik a piacon és megemeli az ingatlanárakat.
Ebben az esetben az állam megint lépéskényszerben lesz, hiszen újra elértéktelenednek a támogatások, felfalja őket a lakásdrágulás. Sok, fiatal pár érezheti azt, hogy most valójában ugyanott tart, mint korábban támogatás nélkül vagy kisebb támogatással, annyit drágultak ugyanis a lakások. Viszont aki nem jogosult a családi támogatásokra, vagy nem akarja vállalni azok feltételeit, az ennek az egésznek nagyon durván az elszenvedője, ami jelentős mértékben fokozza a lakhatási gondokat.
Mennyire kockázatos a hitelfizetési képességre, hogy dacára a 10% körüli THM-nek, azért az elmúlt években is sokan vettek fel akár ilyen áron is lakáshitelt?
Százezres nagyságrendben vettek fel az elmúlt években kifejezetten drága lakáshitelt 10-20 éves futamidőkre. Nagyon fontos felhívni az ő figyelmüket arra, mert ezt kevesen tudják, hogy a nagyon magas törlesztőrészletet nem okvetlen kell nyögniük a futamidő végéig, akár még évtizedekig. Nekik mindenképpen azt tanácsolom, hogy menjenek be a bankjukba és kérdezzék meg, hogyan tudnák ezt kiváltani olcsóbb hitelre. Biztos vagyok benne, hogy többségüknek már a saját bankja is ajánl majd ilyenkor egy jóval kedvezőbb konstrukciót. A banknak is az az érdeke, hogy az ügyfél ne vigye el a hitelét máshova. Igazából csak az az eldöntendő kérdés, hogy a hitelkiváltást akár már ezen a 7 százalék körüli THM-szint mellett megtegye, vagy még várjon. Akárhogyan is dönt, mindenképpen kezdjen el tájékozódni: hasonlítsa össze az aktuális ajánlatokat, tudja meg, mennyibe kerülne a lakáshitelének a kiváltása egy olcsóbbra. Aztán ennek tudatában még mindig várhat egy-két hónapot, ha alacsonyabb kamatokban reménykedik. Csak egyet ne csináljon: semmit.
